Οι αγοραπωλησίες ακινήτων μπαίνουν πλέον σε νέα εποχή, καθώς το Συμβούλιο της Επικρατείας ξεκαθαρίζει ότι η ΑΑΔΕ δεν δεσμεύεται από το τι γράφει το συμβόλαιο όταν το τραπεζικό ίχνος δείχνει υψηλότερο τίμημα. Η απόφαση 848/2025 βάζει ουσιαστικά τέλος στη χρόνια ελληνική πρακτική του «άλλα στο χαρτί, άλλα στην τράπεζα».
Η κρίσιμη απόφαση του ΣτΕ
Η υπόθεση που έφτασε στο ΣτΕ αφορούσε μεταβίβαση του 2008, όπου στο συμβόλαιο αναγραφόταν τίμημα 383.815,99 ευρώ, αλλά οι τραπεζικές κινήσεις αποκάλυψαν ότι τα πραγματικά χρήματα που άλλαξαν χέρια έφταναν τις 650.000 ευρώ. Η ΑΑΔΕ αναπροσάρμοσε τον φόρο μεταβίβασης και επέβαλε πρόστιμο, κίνηση που επικύρωσε ουσιαστικά το ΣτΕ.
Με την απόφαση 848/2025, το ανώτατο δικαστήριο επιβεβαιώνει ότι το συμβόλαιο δεν προσφέρει καμία προστασία όταν οι λογαριασμοί δείχνουν διαφορετική εικόνα. Η φορολογική διοίκηση έχει δικαίωμα να παρακάμπτει την αναγραφόμενη τιμή και να υπολογίζει φόρο μόνο πάνω στο πραγματικό τίμημα.
Τι σημαίνει πλέον για τους φορολογούμενους
Οι διασταυρώσεις τραπεζικών κινήσεων, το πλήρες ψηφιακό αποτύπωμα και οι ηλεκτρονικές δηλώσεις καθιστούν εξαιρετικά δύσκολο να «κρυφτεί» ένα υψηλότερο τίμημα. Το παλιό σύστημα των συμφωνιών κάτω από το τραπέζι, που βασιζόταν στην αναγραφή μόνο της αντικειμενικής αξίας στο συμβόλαιο, βρίσκεται πλέον αντιμέτωπο με στοχευμένους και συστηματικούς ελέγχους.
Πρόστιμα που ξεκινούν από 10% και μπορούν να φτάσουν έως και 500.000 ευρώ για ποσά εκτός τραπεζικού συστήματος κάνουν την πρακτική όχι μόνο επικίνδυνη, αλλά και ιδιαίτερα κοστοβόρα.
Πώς αλλάζει η αγορά ακινήτων
Η νέα νομολογία έχει ευθυγραμμιστεί πλήρως με την ψηφιακή εποχή. Το συμβόλαιο αντιμετωπίζεται πλέον ως απλό αποδεικτικό στοιχείο, όχι ως τεκμήριο αλήθειας. Αντίθετα, το τραπεζικό ίχνος αντιμετωπίζεται ως η πραγματική καταγραφή της συναλλαγής.
Χιλιάδες συμβόλαια ελέγχονται ήδη από την ΑΑΔΕ, με τις διαφορές τιμήματος να αποτελούν από τους συχνότερους λόγους ανοίγματος φακέλων. Η νέα γραμμή είναι ξεκάθαρη: όταν η τράπεζα μιλά, το συμβόλαιο δεν μπορεί να πει ψέματα.
Το τέλος μιας παλιάς πρακτικής
Η ελληνική αγορά είχε για χρόνια στηριχτεί στο μοντέλο «αντικειμενική αξία στο χαρτί – πραγματική πληρωμή στην πράξη», με πληρωμές σε μετρητά, μεταφορές μέσω τρίτων και τεχνητό «σπάσιμο» ποσών για να θολώσει το ίχνος. Σήμερα, όμως, το ψηφιακό περιβάλλον καθιστά τέτοιες μεθόδους ολοένα και πιο διάτρητες.
Με την απόφαση 848/2025, το ΣτΕ σφραγίζει μια νέα πραγματικότητα: στις αγοραπωλησίες ακινήτων, η αλήθεια της τράπεζας είναι αυτή που φορολογείται.
