Πολυκατοικίες: Μπροστά σε μια κρίσιμη καμπή βρίσκεται το ελληνικό οικιστικό απόθεμα, καθώς η ενεργειακή και κτιριακή γήρανση των πολυκατοικιών αναδεικνύεται σε ζήτημα πρώτης γραμμής για την οικονομία, το περιβάλλον και την ποιότητα ζωής των πολιτών. Το υφιστάμενο θεσμικό πλαίσιο, που συχνά οδηγεί σε πλήρες «πάγωμα» ανακαινίσεων λόγω έλλειψης ομοφωνίας, μπαίνει πλέον στο μικροσκόπιο, με σαφείς ευρωπαϊκές κατευθύνσεις να πιέζουν για αλλαγές.
Ένα από τα πιο γερασμένα κτιριακά αποθέματα στην Ευρώπη
Η Ελλάδα διαθέτει από τα πιο παλιά κτιριακά αποθέματα στην Ευρωπαϊκή Ένωση. Σύμφωνα με στοιχεία της Ελληνικής Στατιστικής Αρχής, περίπου το 70% των κατοικιών έχει ηλικία άνω των 40 ετών, με μεγάλο μέρος των πολυκατοικιών να έχει κατασκευαστεί πριν από το 1985, δηλαδή πριν την εφαρμογή σύγχρονων αντισεισμικών και ενεργειακών κανονισμών.
Μόλις το 16%–17% των κατοικιών θεωρούνται σχετικά νεόδμητες, καθώς έχουν ανεγερθεί μετά το 2001. Το γεγονός αυτό δημιουργεί εύλογες ανησυχίες όχι μόνο για την ενεργειακή τους απόδοση, αλλά και για τη στατική τους επάρκεια, ιδιαίτερα σε αστικά κέντρα με έντονη σεισμικότητα.
Η ενεργειακή φτώχεια ως καθημερινότητα
Χιλιάδες παλαιά διαμερίσματα παρουσιάζουν σοβαρές ενεργειακές απώλειες λόγω ελλιπούς ή ανύπαρκτης θερμομόνωσης, παλαιών κουφωμάτων και ξεπερασμένων συστημάτων θέρμανσης. Το αποτέλεσμα είναι αυξημένοι λογαριασμοί ενέργειας, χαμηλή ποιότητα διαβίωσης και ενίσχυση του φαινομένου της ενεργειακής φτώχειας.
Επιστημονικοί φορείς επισημαίνουν ότι οι παρεμβάσεις ενεργειακής αναβάθμισης δεν αποτελούν πλέον επιλογή, αλλά επιτακτική ανάγκη, τόσο για τη μείωση των εκπομπών όσο και για την επίτευξη των εθνικών και ευρωπαϊκών κλιματικών στόχων.
Το «βέτο» της ομοφωνίας και το ελληνικό αδιέξοδο
Παρά τη σαφή ανάγκη, στην πράξη πολλές παρεμβάσεις μπλοκάρονται. Σήμερα, σε πολλές πολυκατοικίες απαιτείται ομοφωνία των ιδιοκτητών για να προχωρήσουν εργασίες ενεργειακής αναβάθμισης, γεγονός που επιτρέπει ακόμη και σε έναν μόνο ιδιοκτήτη να σταματήσει ολόκληρη τη διαδικασία.
Το συγκεκριμένο καθεστώς θεωρείται πλέον αναχρονιστικό, καθώς δεν συναντάται με την ίδια αυστηρότητα σε άλλα ευρωπαϊκά κράτη και λειτουργεί ως βασικό εμπόδιο στον εκσυγχρονισμό των κτιρίων.
Τι ισχύει στις άλλες ευρωπαϊκές χώρες
Σε χώρες όπως η Γαλλία, η Γερμανία, η Ιταλία και η Ισπανία, οι αποφάσεις για συντηρήσεις και τεχνικές βελτιώσεις λαμβάνονται με απλή ή ενισχυμένη πλειοψηφία και όχι με ομοφωνία. Στη Γερμανία, το σύστημα Wohnungseigentumsgesetz δίνει σαφή προτεραιότητα στην πλειοψηφία, ακόμη και για σημαντικές παρεμβάσεις.
Η λογική είναι ότι η αναβάθμιση ενός κτιρίου αποτελεί συλλογικό όφελος και δεν μπορεί να εξαρτάται από μεμονωμένες αρνήσεις.
Η νέα ευρωπαϊκή Οδηγία και οι υποχρεώσεις της Ελλάδας
Η αναθεωρημένη Ευρωπαϊκή Οδηγία 2024/1275 για την ενεργειακή απόδοση των κτιρίων θέτει δεσμευτικούς στόχους για όλα τα κράτη-μέλη. Η Ελλάδα καλείται να μειώσει τη μέση ενεργειακή κατανάλωση των κατοικιών κατά περίπου 16% έως το 2030 και να καταθέσει Εθνικό Σχέδιο Ανακαίνισης Κτιρίων έως τον Μάιο του 2026.
Στο πλαίσιο αυτό, θεωρείται σχεδόν βέβαιο ότι θα απαιτηθούν θεσμικές παρεμβάσεις που θα διευκολύνουν τις συλλογικές αποφάσεις στις πολυκατοικίες.
Νέα προγράμματα και προοπτικές για την αγορά ακινήτων
Παράλληλα με τις θεσμικές αλλαγές, προγράμματα όπως το «Εξοικονομώ – Ανακαινίζω» και τα φορολογικά κίνητρα για ενεργειακές παρεμβάσεις δημιουργούν προϋποθέσεις για αναθέρμανση της αγοράς ακινήτων. Χιλιάδες παλιά διαμερίσματα μπορούν να αναβαθμιστούν, να αποκτήσουν μεγαλύτερη αξία και να επανενταχθούν δυναμικά στην αγορά.
Το επόμενο διάστημα αναμένεται να κρίνει αν η Ελλάδα θα καταφέρει να ξεπεράσει το χρόνιο αδιέξοδο της ομοφωνίας και να περάσει σε μια νέα εποχή ενεργειακής και κτιριακής ανανέωσης.
