Η στεγαστική κρίση έχει πλέον μετεξελιχθεί στη μεγαλύτερη, ίσως, υπαρξιακή και κοινωνική απειλή για τη συνοχή της Ευρωπαϊκής Ένωσης. Από τη Λισαβόνα έως την Αθήνα, η εκρηκτική άνοδος των ενοικίων και η εκτόξευση του κόστους απόκτησης κατοικίας συμπιέζουν δραματικά το διαθέσιμο εισόδημα της μεσαίας τάξης και αποκλείουν τη νέα γενιά από το δικαίωμα στην ανεξάρτητη διαβίωση. Ενώ παραδοσιακά η δημόσια συζήτηση εστίαζε στα επιτόκια των τραπεζών και στο κόστος των οικοδομικών υλικών, η Ευρωπαϊκή Επιτροπή αναγνωρίζει πλέον ανοιχτά τον μεγάλο, «αόρατο» ένοχο: τη δαιδαλώδη ευρωπαϊκή γραφειοκρατία.
Σε μια κίνηση που χαρακτηρίζεται ιστορική για τα κοινοτικά χρονικά, η Κομισιόν θέτει σε εφαρμογή τον πυλώνα της «Απλούστευσης» (Simplification), ο οποίος αποτελεί αναπόσπαστο τμήμα του νέου, φιλόδοξου Ευρωπαϊκού Σχεδίου για την Προσιτή Στέγαση (European Affordable Housing Plan). Πρόκειται για μια μετωπική σύγκρουση με το πολυδαίδαλο κανονιστικό πλαίσιο, το οποίο επί δεκαετίες λειτουργεί ως τροχοπέδη στην ανέγερση νέων κατοικιών, μετακυλίοντας τεράστια, μη παραγωγικά κόστη στους τελικούς αγοραστές και ενοικιαστές.
Το αόρατο κόστος της ευρωπαϊκής πολυνομίας
Για να κατανοήσει κανείς τη ρίζα του προβλήματος, πρέπει να εξετάσει τη διαδικασία παραγωγής ενός ακινήτου σήμερα. Οι κατασκευαστικές εταιρείες, οι πολεοδόμοι, οι συνεταιρισμοί αλλά και οι πάροχοι κοινωνικής κατοικίας, καλούνται να πλοηγηθούν σε έναν πραγματικό λαβύρινθο αλληλεπικαλυπτόμενων ρυθμίσεων. Από τους περίπλοκους και συχνά αναχρονιστικούς οικοδομικούς κώδικες, μέχρι τους αυστηρούς κανόνες για την ενεργειακή απόδοση, τις χρήσεις γης, τη χωροθέτηση και τις διαδικασίες των δημοσίων συμβάσεων, ο διοικητικός φόρτος έχει φτάσει σε οριακό σημείο.
Αυτό το «χαρτοβασίλειο» μεταφράζεται στην πράξη σε δραματικές καθυστερήσεις στην έκδοση οικοδομικών αδειών και σε εκτίναξη των εξόδων συμμόρφωσης. Κάθε μήνας καθυστέρησης σε ένα κατασκευαστικό έργο σημαίνει αυξημένα κόστη χρηματοδότησης (τόκους), τα οποία νομοτελειακά φορτώνονται στην τιμή πώλησης του διαμερίσματος. Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή, μέσα από τη νέα της πρωτοβουλία, επιδιώκει να διαχωρίσει τις απολύτως αναγκαίες ρυθμίσεις (όπως η στατική ασφάλεια και η στοιχειώδης προστασία του περιβάλλοντος) από τα περιττά διοικητικά βάρη που στραγγαλίζουν την προσφορά νέων οικιστικών μονάδων.
Ο στόχος του Dan Jørgensen και η εξοικονόμηση των 18 δισ. ευρώ
Ο καθοδηγητής αυτής της μεταρρυθμιστικής προσπάθειας είναι ο Ευρωπαίος Επίτροπος για την Ενέργεια και τη Στέγαση, Dan Jørgensen. Με ρεαλιστική προσέγγιση, ο Επίτροπος συμπύκνωσε την ουσία του προβλήματος σε μια φράση: «Για να χτίσουμε καλύτερα, περισσότερα και ταχύτερα, ο κατασκευαστικός τομέας χρειάζεται απλούστερους κανόνες. Δεν μπορούμε να καταπολεμήσουμε τη στεγαστική κρίση χωρίς να επιταχύνουμε την κατασκευή και την ανακαίνιση».
Η στρατηγική της Κομισιόν πατάει σε στέρεα και δοκιμασμένα θεμέλια. Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή έχει ήδη προωθήσει περισσότερα από 12 μεγάλα πακέτα απλούστευσης σε διάφορους τομείς της οικονομίας, τα οποία, σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία, εξοικονομούν σε ετήσια βάση το αστρονομικό ποσό των 18 δισεκατομμυρίων ευρώ σε διοικητικά κόστη. Η διοχέτευση αυτής της τεχνογνωσίας στον τομέα των ακινήτων αναμένεται να λειτουργήσει ως ένα έμμεσο πακέτο ενίσχυσης της ρευστότητας, επιτρέποντας στα κεφάλαια να κατευθυνθούν στην παραγωγή κατοικιών αντί για την πληρωμή τελών, νομικών υπηρεσιών και γραφειοκρατικών διεκπεραιώσεων. Φυσικά, όπως τονίζεται ρητά από τις Βρυξέλλες, η απλούστευση αυτή δεν θα γίνει εις βάρος των θεμελιωδών κοινωνικών ή περιβαλλοντικών προτύπων της Ένωσης.
Η μάχη ενάντια στο φαινόμενο του «gold-plating»
Ένα από τα πιο ενδιαφέροντα στοιχεία της νέας πρωτοβουλίας είναι η ανοιχτή διαβούλευση (Call for Evidence) που διεξάγει η Επιτροπή, ζητώντας από τους άμεσα ενδιαφερόμενους, πολεοδόμους, τράπεζες, κατασκευαστές, ΜΚΟ και ενώσεις ενοικιαστών, να καταθέσουν πραγματικά, απτά παραδείγματα (case studies) κανονιστικών εμποδίων.
Μέσω αυτής της διαδικασίας, η Κομισιόν βάζει στο μικροσκόπιο το διαβόητο φαινόμενο του “gold-plating” (υπερβάλλουσα κανονιστική ρύθμιση). Πολύ συχνά, οι εθνικές κυβερνήσεις, μεταξύ αυτών και η ελληνική, κατά την ενσωμάτωση των ευρωπαϊκών οδηγιών στο εθνικό τους δίκαιο, προσθέτουν αυθαίρετα επιπλέον, τοπικούς και περιφερειακούς κανόνες, καθιστώντας τον νόμο πολύ πιο αυστηρό και περίπλοκο από ό,τι απαιτούν αρχικά οι Βρυξέλλες. Ο εντοπισμός και η εξάλειψη αυτών των τεχνητών, εθνικών εμποδίων αποτελεί βασική προτεραιότητα του Housing Simplification Package.
Ο άμεσος αντίκτυπος στην ελληνική κτηματαγορά
Η επιτυχής εφαρμογή του European Affordable Housing Plan αναμένεται να λειτουργήσει ευεργετικά για την ελληνική οικονομία και κοινωνία. Στην Ελλάδα, η προσφορά νέων κατοικιών παραμένει ανησυχητικά χαμηλή, εγκλωβισμένη ανάμεσα στις καθυστερήσεις των πολεοδομικών γραφείων, τις ενστάσεις επί των χρήσεων γης και τη χρονοβόρα διαδικασία αδειοδοτήσεων, την ίδια ώρα που οι τιμές των ενοικίων καλπάζουν πιέζοντας τα νέα ζευγάρια και τους φοιτητές.
Η εναρμόνιση της εγχώριας νομοθεσίας με ένα απλοποιημένο, πανευρωπαϊκό μοντέλο θα ξεκλειδώσει σημαντικές επενδύσεις στον κλάδο του Real Estate. Οι κατασκευαστικές εταιρείες θα μπορούν να σχεδιάζουν και να παραδίδουν οικιστικά συγκροτήματα σε πολύ μικρότερους χρόνους. Παράλληλα, το κράτος και οι δήμοι θα αποκτήσουν πιο ευέλικτα εργαλεία για να αξιοποιήσουν την αδρανή δημόσια ακίνητη περιουσία τους, δημιουργώντας σύγχρονες κοινωνικές κατοικίες.
Εν κατακλείδι, η στροφή της Ευρωπαϊκής Επιτροπής προς τον πραγματισμό αποτελεί μια καθοριστική νίκη της κοινής λογικής. Αντιμετωπίζοντας τη γραφειοκρατία ως δομικό εμπόδιο στην κοινωνική ευημερία, το νέο σχέδιο αποδεικνύει ότι οι λύσεις στη στεγαστική κρίση δεν απαιτούν μόνο επιδοτήσεις, αλλά πρωτίστως ένα έξυπνο, γρήγορο και φιλικό προς την ανάπτυξη θεσμικό πλαίσιο.
