Η στεγαστική κρίση αποτελεί, αδιαμφισβήτητα, τη μεγαλύτερη οικονομική και κοινωνική πρόκληση της τρέχουσας δεκαετίας για την Ελλάδα. Η ραγδαία, ανεξέλεγκτη αύξηση των ενοικίων, ο ντε φάκτο αποκλεισμός των νέων από την αγορά κατοικίας και η τεχνητή συρρίκνωση της προσφοράς, λόγω των εκατοντάδων χιλιάδων κλειστών ακινήτων και της επέλασης της βραχυχρόνιας μίσθωσης, έχουν δημιουργήσει ένα εκρηκτικό, ασφυκτικό μείγμα. Απέναντι σε αυτή την πρωτοφανή συνθήκη, το οικονομικό επιτελείο της κυβέρνησης επιχειρεί μια πολυμέτωπη, στρατηγική αντεπίθεση, επιστρατεύοντας τους πλουσιοπάροχους ευρωπαϊκούς πόρους.
Οι πρόσφατες ανακοινώσεις του αναπληρωτή υπουργού Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, Νίκου Παπαθανάση, έρχονται να ρίξουν νέο φως στη στεγαστική στρατηγική της κυβέρνησης. Με απόλυτο επίκεντρο ένα νέο, μαζικό πρόγραμμα ανακαινίσεων ύψους 500 εκατ. ευρώ, την εντυπωσιακή πορεία του στεγαστικού προγράμματος «Σπίτι μου ΙΙ» και την πλήρη απορρόφηση των δανείων του Ταμείου Ανάκαμψης, το υπουργείο φιλοδοξεί να αλλάξει άρδην τον χάρτη του εγχώριου real estate. Απαιτείται μια βαθιά, τεχνοκρατική και αυστηρά κριτική ανάγνωση, προκειμένου να διαπιστωθεί εάν αυτά τα δισεκατομμύρια θεραπεύουν τη δομική νόσο της αγοράς ακινήτων ή απλώς ανακουφίζουν προσωρινά τα συμπτώματά της.
Το νέο πρόγραμμα ανακαινίσεων: Στόχευση στα κλειστά ακίνητα και επιδότηση έως 95%
Η σημαντικότερη ίσως είδηση που προέκυψε από τις αναλυτικές τοποθετήσεις του κ. Παπαθανάση αφορά την επικείμενη ενεργοποίηση ενός νέου προγράμματος ανακαινίσεων, το οποίο η κυβέρνηση χαρακτηρίζει ως πρωτοποριακό για τα ευρωπαϊκά δεδομένα. Με τον συνολικό προϋπολογισμό να κλειδώνει στα 500 εκατομμύρια ευρώ, το σχέδιο στοχεύει στην άμεση αναβάθμιση περίπου 25.000 κατοικιών σε ολόκληρη την επικράτεια.
Η μεγάλη καινοτομία έγκειται στην ίδια τη φύση της επιδότησης. Σε αντίθεση με τα παραδοσιακά προγράμματα τύπου «Εξοικονομώ», τα οποία συχνά πνίγονται στη γραφειοκρατία των ενεργειακών πιστοποιητικών, το νέο πρόγραμμα εστιάζει στην επαναλειτουργία του αδρανούς οικιστικού στοκ. Βάζει στο στόχαστρο το μεγάλο «αγκάθι» της αγοράς: τα κλειστά ακίνητα. Δικαίωμα συμμετοχής αποκτούν ιδιοκτήτες κατοικιών που έχουν κατασκευαστεί αυστηρά έως το 1990 και οι οποίες αποδεδειγμένα παραμένουν κενές και ακατοίκητες για τουλάχιστον δύο χρόνια. Ο έλεγχος της επιλεξιμότητας δεν θα αφεθεί σε χαλαρές υπεύθυνες δηλώσεις, αλλά θα γίνεται ψηφιακά και αυτοματοποιημένα, κυρίως μέσω της μηδενικής ή ελάχιστης κατανάλωσης ηλεκτρικού ρεύματος.
Το ανώτατο όριο της κρατικής επιδότησης διαμορφώνεται σε ένα εξαιρετικά γενναιόδωρο επίπεδο, φτάνοντας τα 300 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Το εισοδηματικό όριο για τους δικαιούχους ιδιοκτήτες ορίζεται στα 36.000 ευρώ, ενώ το ποσοστό κάλυψης των εργασιών μπορεί να εκτοξευθεί έως και το 95% του συνολικού κόστους. Προβλέπονται μάλιστα αυξημένα ποσοστά επιδότησης για ειδικές, ευάλωτες ομάδες του πληθυσμού, όπως τα άτομα με αναπηρία (ΑμεΑ) και οι μόνιμοι κάτοικοι ορεινών και απομακρυσμένων περιοχών.
Επαρκούν οι 25.000 κατοικίες; Οι κίνδυνοι και οι παραλείψεις
Η ορθότητα της στόχευσης είναι αδιαμφισβήτητη. Η Ελλάδα διαθέτει εκατοντάδες χιλιάδες ανεκμετάλλευτα, πεπαλαιωμένα διαμερίσματα που σαπίζουν στα κέντρα των πόλεων, την ώρα που η κοινωνία διψά απεγνωσμένα για οικονομική στέγη. Ωστόσο, η αυστηρή κριτική ματιά στο σχεδιασμό αποκαλύπτει άμεσα σημαντικές προκλήσεις.
Πρώτον, το ίδιο το μέγεθος της παρέμβασης. Ο στόχος των 25.000 ανακαινισμένων κατοικιών είναι αναμφίβολα μια θετική εκκίνηση, όμως μπροστά σε ένα πανελλαδικό οικιστικό απόθεμα που υπολογίζεται από τους μεσίτες σε πάνω από 400.000 κλειστά ακίνητα, αποτελεί σταγόνα στον ωκεανό της στεγαστικής ανάγκης. Ο αριθμός αυτός δεν επαρκεί από μόνος του για να δημιουργήσει το απαραίτητο, επιθετικό «σοκ προσφοράς» που απαιτείται ώστε να συμπιεστούν βίαια οι τιμές των ενοικίων προς τα κάτω.
Δεύτερον, ανακύπτει το τεράστιο ζήτημα της χωρητικότητας της κατασκευαστικής αγοράς. Με τον οικοδομικό κλάδο να βρίσκεται ήδη σε καθεστώς υπερβάλλουσας ζήτησης και να μαστίζεται από τραγική έλλειψη εξειδικευμένων εργατικών χεριών, η εξεύρεση διαθέσιμων συνεργείων για 25.000 ταυτόχρονες ανακαινίσεις (οι εντάξεις έργων αναμένεται να ξεκινήσουν τον Σεπτέμβριο) φαντάζει πραγματικός άθλος. Η μεγάλη ζήτηση ενδέχεται να εκτινάξει περαιτέρω το ήδη αυξημένο κόστος των οικοδομικών υλικών και των εργατοωρών, εξανεμίζοντας γρήγορα το πραγματικό οικονομικό όφελος της κρατικής επιδότησης. Προς αποφυγή, ωστόσο, του φαινομένου των γνωστών γραφειοκρατικών καθυστερήσεων στις πληρωμές, ο κ. Παπαθανάσης διαβεβαίωσε ότι δημιουργείται ειδικός λογαριασμός για ταχύτατες εκταμιεύσεις προς τους αναδόχους εργολάβους.
Το πιο κρίσιμο, όμως, σημείο κριτικής είναι η επόμενη μέρα αυτών των ακινήτων. Αν το ελληνικό κράτος επιδοτεί αδρά με τα χρήματα του εθνικού και ευρωπαϊκού προϋπολογισμού την ανακαίνιση ενός κλειστού σπιτιού, οφείλει να διασφαλίσει νομικά –και με αυστηρότατες ρήτρες– ότι το ακίνητο αυτό θα διατεθεί αποκλειστικά για μακροχρόνια, παραδοσιακή μίσθωση. Αν επιτραπεί, από νομικά κενά, σε αυτούς τους ιδιοκτήτες να εντάξουν τα φρεσκοανακαινισμένα σπίτια τους σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης (Airbnb), τότε το κράτος δεν θα έχει λύσει το στεγαστικό πρόβλημα των Ελλήνων, αλλά θα έχει απλώς επιδοτήσει χαριστικά την τουριστική βιομηχανία εις βάρος της κοινωνικής συνοχής.
Η δυναμική του «Σπίτι μου ΙΙ» και η οικονομική παγίδα της επιδοτούμενης ζήτησης
Στο ίδιο ακριβώς μήκος κύματος, ο αναπληρωτής υπουργός παρουσίασε τη δυναμική πορεία του δανειακού στεγαστικού προγράμματος «Σπίτι μου ΙΙ». Οι αριθμοί μιλούν από μόνοι τους για την τεράστια απήχηση: περισσότεροι από 12.000 πολίτες έχουν ήδη βρει ακίνητο και έχουν υπογράψει τις δανειακές συμβάσεις τους, κάνοντας το όνειρο της ιδιοκατοίκησης πραγματικότητα.
Για τις 12.000 αυτές οικογένειες ή τους νέους, το πρόγραμμα συνιστά μια απόλυτη, προσωπική νίκη. Αποκτούν τη δική τους στέγη πληρώνοντας μια μηνιαία δόση που τις περισσότερες φορές είναι αισθητά χαμηλότερη από ένα αντίστοιχο ενοίκιο στην ελεύθερη αγορά. Πέρα όμως από το προφανές ατομικό όφελος, η ψυχρή μακροοικονομική ανάγνωση κρύβει σημαντικές παγίδες. Η απότομη έγχυση εκατοντάδων εκατομμυρίων ευρώ με τη μορφή επιδοτούμενης, εγγυημένης ζήτησης (μέσω φθηνών δανείων), σε μια αγορά όπου η προσφορά ακινήτων παραμένει εξαιρετικά ρηχή και περιορισμένη, έχει ένα μαθηματικά βέβαιο αποτέλεσμα: την κατακόρυφη, οριζόντια αύξηση των ζητούμενων τιμών πώλησης.
Οι πωλητές των παλαιών ακινήτων, γνωρίζοντας πολύ καλά ότι χιλιάδες αγοραστές διαθέτουν προεγκεκριμένα δάνεια και ασφυκτικά χρονικά περιθώρια για να κλείσουν το συμβόλαιο, αυξάνουν αυθαίρετα τις τιμές τους. Κατά συνέπεια, ένα σημαντικό μέρος της κρατικής επιδότησης του επιτοκίου δεν καταλήγει ως πραγματικό όφελος στην τσέπη του νέου αγοραστή, αλλά ενσωματώνεται κατευθείαν στην υπεραξία και το περιθώριο κέρδους του πωλητή.
Ο αγώνας δρόμου για το Ταμείο Ανάκαμψης και η απορρόφηση των 18 δισ. ευρώ
Η συζήτηση για την οικονομία και τα στεγαστικά προγράμματα δεν μπορεί φυσικά να αποκοπεί από τη μεγάλη, συνολική εικόνα του Ταμείου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας (RRF). Ο Νίκος Παπαθανάσης έκανε γνωστό ένα τεράστιο διαχειριστικό ορόσημο: το δανειακό σκέλος του Ταμείου Ανάκαμψης έχει ήδη ολοκληρωθεί με το εντυπωσιακό ποσοστό απορρόφησης να αγγίζει το 100%. Συνολικοί πόροι ύψους περίπου 18 δισ. ευρώ έχουν διοχετευθεί επιτυχώς σε επιχειρήσεις. «Έφυγαν όλα τα χρήματα, εξαντλήθηκαν οι πόροι και έκλεισε το δανειακό σκέλος», σημείωσε χαρακτηριστικά.
Ωστόσο, το χρονοδιάγραμμα για το σκέλος των επιχορηγήσεων παραμένει ανελέητο. Τα εναπομείναντα έργα πρέπει να συμβασιοποιηθούν και να ολοκληρωθούν αυστηρά, διαφορετικά οι πολύτιμοι πόροι θα χαθούν. Για να επιτευχθεί η πλήρης απορρόφηση, η κυβέρνηση ακολουθεί μια εξαιρετικά πραγματιστική στρατηγική: όταν ένα μεγάλο έργο υποδομής «κολλάει» γραφειοκρατικά, αντικαθίσταται άμεσα στο σχέδιο από άλλα, πιο εύκολα και ώριμα έργα (όπως προγράμματα ανακαινίσεων ή ανανεώσεις στόλων), ώστε να μη χαθεί το χρήμα.
Από καθαρά λογιστική άποψη, αυτό συνιστά έναν διαχειριστικό θρίαμβο για το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας. Το κράτος διασφαλίζει ότι οι ευρωπαϊκοί πόροι θα εισρεύσουν στα κρατικά ταμεία. Από αναπτυξιακή άποψη, όμως, εγείρονται εύλογα ερωτήματα. Εάν αντικαθιστούμε τα μεγάλα, δύσκολα, διαρθρωτικά έργα εθνικών υποδομών (που συχνά σκοντάφτουν στο ΣτΕ ή σε νομικές ενστάσεις) με ευκολότερα προγράμματα επιδοτήσεων εξοπλισμού, διασώζουμε μεν τους λογιστικούς δείκτες για τις Βρυξέλλες, αλλά κινδυνεύουμε να χάσουμε την ιστορική ευκαιρία για μια ουσιαστική, δομική και βαριά αλλαγή στο παραγωγικό μοντέλο της χώρας.
Το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας αποδεικνύει εμπράκτως ότι διαθέτει ισχυρά αντανακλαστικά και αξιοζήλευτη τεχνοκρατική επάρκεια στη μαζική απορρόφηση των πόρων. Το φιλόδοξο σχέδιο για τις ανακαινίσεις 25.000 κατοικιών και η επιτυχία των 12.000 συμβάσεων του «Σπίτι μου ΙΙ» είναι αναμφίβολα βήματα προς τη σωστή κοινωνική κατεύθυνση.
