Η ραγδαία και ανεξέλεγκτη αύξηση του κόστους στέγασης αποτελεί, αδιαμφισβήτητα, τη μεγαλύτερη κοινωνική και οικονομική πρόκληση της εποχής μας για την ελληνική κοινωνία. Με τις τιμές των ενοικίων να έχουν εκτοξευθεί σε δυσθεώρητα επίπεδα τα τελευταία χρόνια, απορροφώντας πλέον ένα τεράστιο και δυσανάλογο μέρος του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών, η κυβέρνηση βρίσκεται αντιμέτωπη με μια στεγαστική ωρολογιακή βόμβα. Σε αυτό το ασφυκτικό πλαίσιο, το Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών προετοιμάζει ένα ολοκληρωμένο πακέτο δομικών παρεμβάσεων, το οποίο αναμένεται να παρουσιαστεί επίσημα από το βήμα της Διεθνούς Έκθεσης Θεσσαλονίκης (ΔΕΘ).
Ο κεντρικός άξονας αυτού του στρατηγικού σχεδίου δεν βασίζεται, όπως φαίνεται, στην επιβολή κάποιου οριζόντιου πλαφόν στις τιμές ή σε αυστηρά τιμωρητικά μέτρα, αλλά σε μια επιθετική πολιτική θετικών φορολογικών κινήτρων.
Ο Βασικός Πυλώνας: Παράταση Και Διεύρυνση Της Τριετούς Φοροαπαλλαγής
Το ισχυρότερο «όπλο» στη φαρέτρα του οικονομικού επιτελείου είναι η άμεση παρέμβαση στη φορολογία εισοδήματος από ενοίκια. Σήμερα, η υφιστάμενη φορολογική κλίμακα για τα εισοδήματα από ακίνητα θεωρείται από τους ιδιοκτήτες ως εξοντωτική. Υπενθυμίζεται ότι η φορολογία ξεκινά από το 15% για τα πρώτα 12.000 ευρώ, σκαρφαλώνει απότομα στο 35% για το κλιμάκιο από 12.001 έως 35.000 ευρώ και αγγίζει το 45% για υψηλότερα ποσά.
Για να «ξεκλειδώσει» νέα ακίνητα και να αυξήσει την προσφορά στην αγορά, η κυβέρνηση σχεδιάζει όχι μόνο την παράταση, αλλά και την ουσιαστική επέκταση του μέτρου της τριετούς πλήρους φοροαπαλλαγής. Σύμφωνα με τον σχεδιασμό που οριστικοποιείται ενόψει της ΔΕΘ, οι ιδιοκτήτες που θα επιλέξουν να αποσύρουν τα ακίνητά τους από τις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης (όπως το Airbnb) ή θα διαθέσουν στην αγορά διαμερίσματα που παρέμεναν κενά και αδήλωτα για μεγάλο χρονικό διάστημα, θα απαλλάσσονται πλήρως από τον φόρο εισοδήματος για τα ενοίκια που θα εισπράξουν για τα επόμενα τρία χρόνια. Η αυστηρή προϋπόθεση, βεβαίως, είναι η σύναψη μακροχρόνιου μισθωτηρίου συμβολαίου (τουλάχιστον τριετούς διάρκειας).
Το μέτρο αυτό εκτιμάται ότι θα δημιουργήσει ένα εξαιρετικά ισχυρό οικονομικό δέλεαρ. Η μηδενική φορολόγηση αυξάνει κατακόρυφα την καθαρή απόδοση του ακινήτου, καθιστώντας τη μακροχρόνια μίσθωση ιδιαίτερα ανταγωνιστική, ειδικά αν συνυπολογιστεί η αβεβαιότητα και τα υψηλά λειτουργικά έξοδα της τουριστικής εκμετάλλευσης.
Η Στρατηγική Για Τα Κλειστά Διαμερίσματα Και Το Κατασκευαστικό Κόστος
Το μεγαλύτερο, ίσως, παράδοξο της ελληνικής κτηματαγοράς είναι το γεγονός ότι, εν μέσω οξείας στεγαστικής κρίσης, εκατοντάδες χιλιάδες διαμερίσματα παραμένουν κλειστά, ερμητικά κλειδωμένα και εκτός αγοράς. Οι λόγοι πίσω από αυτό το φαινόμενο είναι πολυπαραγοντικοί: παλαιότητα κτιρίων, αδυναμία κάλυψης του τεράστιου κόστους ανακαίνισης από τους μικροϊδιοκτήτες, πολυϊδιοκτησία, αλλά και ο διαρκής φόβος των απλήρωτων ενοικίων και των χρονοβόρων εξώσεων.
Οι παρεμβάσεις που «κλειδώνουν» για τη φετινή ΔΕΘ στοχεύουν ακριβώς στην ενεργοποίηση αυτής της κρυφής δεξαμενής ακινήτων. Η τριετής φοροαπαλλαγή αναμένεται να συνδυαστεί και να λειτουργήσει συμπληρωματικά με υπάρχοντα προγράμματα όπως το «Ανακαινίζω – Ενοικιάζω», το οποίο προσφέρει άμεση κρατική επιδότηση για την επισκευή φθορών.
Το Στοίχημα Των Βραχυχρόνιων Μισθώσεων Και Τα Περιοριστικά Μέτρα
Η συζήτηση για την έκρηξη των ενοικίων είναι πρακτικά αδύνατον να αποσυνδεθεί από την ραγδαία εξάπλωση της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Το φαινόμενο του Airbnb έχει αλλοιώσει τη φυσιογνωμία ολόκληρων αστικών περιοχών στο κέντρο της Αθήνας, της Θεσσαλονίκης και σε δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς, εκτοπίζοντας βίαια φοιτητές, νέα ζευγάρια, δασκάλους και γιατρούς.
Ενώ η κυβέρνηση επιλέγει πρωτίστως τη μέθοδο των κινήτρων (φοροαπαλλαγές), στο τραπέζι του οικονομικού επιτελείου παραμένουν και τα ρυθμιστικά μέτρα. Σύμφωνα με έγκυρες πληροφορίες, εξετάζεται η επιβολή αυστηρότερων χωρικών (ανά δήμο ή γειτονιά) και χρονικών περιορισμών (ανώτατο όριο ημερών ενοικίασης ανά έτος) στις νέες άδειες βραχυχρόνιας μίσθωσης, ειδικά σε περιοχές που κρίνονται πλέον ως υπερκορεσμένες. Στόχος είναι να σταλεί ένα σαφές μήνυμα στην αγορά: η επιχειρηματική κερδοφορία μέσω του τουρισμού είναι θεμιτή, αλλά δεν μπορεί σε καμία περίπτωση να λειτουργεί εις βάρος της κοινωνικής συνοχής και του θεμελιώδους δικαιώματος των πολιτών στη στέγαση.
Η Επόμενη Μέρα Της Κτηματαγοράς
Αν και οι εξαγγελίες που αναμένονται στη ΔΕΘ διαμορφώνουν ένα καταρχήν θετικό και προορατικό πλαίσιο, η κριτική δημοσιογραφική προσέγγιση είναι επιβεβλημένη. Τα φορολογικά κίνητρα αυξάνουν, θεωρητικά, την προσφορά ακινήτων στην αγορά . Ωστόσο, στους κανόνες της μακροοικονομίας, η αύξηση της προσφοράς οδηγεί σε πτώση των τιμών μόνο εάν είναι ικανή να υπερκαλύψει γρήγορα την υπάρχουσα, τεράστια συσσωρευμένη ζήτηση.
Ο μεγάλος κίνδυνος που ελλοχεύει είναι τα νέα φορολογικά οφέλη να αυξήσουν απλώς το περιθώριο καθαρού κέρδους των ιδιοκτητών, χωρίς τελικά να μετακυλιστούν με τη μορφή αισθητά μειωμένου ενοικίου στον τελικό καταναλωτή. Η κυβέρνηση καλείται τον ερχόμενο Σεπτέμβριο να ισορροπήσει σε ένα εξαιρετικά λεπτό σχοινί, προστατεύοντας τα δικαιώματα της ιδιοκτησίας και της ελεύθερης αγοράς, ενώ ταυτόχρονα θα πρέπει να προσφέρει μια πραγματική, βιώσιμη σανίδα σωτηρίας στη μεσαία τάξη που ασφυκτιά.
