Το φορολογικό πλαίσιο για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb γίνεται ολοένα και πιο αυστηρό, με τους ιδιοκτήτες να καλούνται να κινηθούν προσεκτικά για να αποφύγουν πρόστιμα. Ο νέος οδηγός της ΑΑΔΕ λειτουργεί σαν «πυξίδα» για τις υποχρεώσεις που ισχύουν από το 2024 και περιλαμβάνει σαφείς διευκρινίσεις για το ΦΠΑ, τον Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) και τους περιορισμούς στο κέντρο της Αθήνας.
Οι βασικοί κανόνες για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις
Από την 1η Ιανουαρίου 2024, οι μισθώσεις έως 59 ημερών θεωρούνται «βραχυχρόνιες», ανεξάρτητα αν γίνονται μέσω πλατφόρμας ή με ιδιωτικό συμφωνητικό. Ο ιδιοκτήτης πρέπει να δηλώνει το ακίνητο στο Μητρώο της ΑΑΔΕ και να αποκτά ΑΜΑ.
Σημαντικές διευκρινίσεις:
-
Αν μια διαμονή ξεκινήσει με 51 ημέρες και ανανεωθεί για άλλες 13, η ΑΑΔΕ τη βλέπει ως δύο ξεχωριστές μισθώσεις.
-
Ακόμα και ένα δωμάτιο μέσα σε διαμέρισμα θεωρείται «ακίνητο» και χρειάζεται δικό του ΑΜΑ.
-
Δεν μπορεί κάποιος με δύο ακίνητα να δηλώσει «επιχείρηση» ώστε να περνάει επαγγελματικά έξοδα.
Πότε ενεργοποιείται το ΦΠΑ 13%
Το φορολογικό καθεστώς διαφοροποιεί τους «μικρούς» από τους «μεγάλους» ιδιοκτήτες:
| Ιδιοκτήτης | Αριθμός ακινήτων | Χαρακτηρισμός εισοδήματος | ΦΠΑ |
|---|---|---|---|
| Φυσικό πρόσωπο | Έως 2 | Εισόδημα από ακίνητη περιουσία | Όχι |
| Φυσικό πρόσωπο | Από 3 και πάνω | Επιχειρηματική δραστηριότητα | Ναι (13%) |
| Νομικό πρόσωπο | Οποιοσδήποτε αριθμός | Επιχειρηματική δραστηριότητα | Ναι (13%) |
Παράλληλα, όσοι παρέχουν υπηρεσίες πέρα από σεντόνια (π.χ. καθαριότητα, πρωινό, μεταφορές), βγαίνουν εκτός πλαισίου Airbnb και κατατάσσονται αυτόματα στα τουριστικά καταλύματα με όλες τις αντίστοιχες υποχρεώσεις.
Το «πάγωμα» στο κέντρο της Αθήνας
Στα τρία πρώτα διαμερίσματα του Δήμου Αθηναίων έχει μπει φρένο σε νέες εγγραφές ΑΜΑ.
-
Μόνο όσα ακίνητα ήταν ήδη καταχωρημένα έως 31 Δεκεμβρίου 2024 μπορούν να συνεχίσουν.
-
Σε κάθε αλλαγή ιδιοκτήτη ή διαχειριστή, απαιτείται νέος ΑΜΑ.
-
Ο αριθμός δεν μεταβιβάζεται, ούτε «κληρονομείται».
Με τον τρόπο αυτό επιχειρείται έλεγχος της υπερσυγκέντρωσης Airbnb στο ιστορικό κέντρο και προστασία της αγοράς κατοικίας.
Τα νέα «χαράτσια» και οι λεπτομέρειες
Από φέτος ισχύει νέο πλαίσιο και για το Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση.
-
Αν η διαμονή καλύπτει μήνες με διαφορετικό ύψος τέλους (π.χ. Δεκέμβριος–Ιανουάριος), θα εκδίδονται ξεχωριστές αποδείξεις.
-
Αυτό συνεπάγεται περισσότερη γραφειοκρατία αλλά και διαφάνεια στην απόδοση του τέλους.
Επιπλέον, σε κάθε ακύρωση κράτησης απαιτείται τροποποιητική δήλωση στο σύστημα της ΑΑΔΕ, ακόμα κι αν ο ιδιοκτήτης δεν εισπράξει τελικά χρήματα.
Το Airbnb στην Ελλάδα περνά σε πιο αυστηρό καθεστώς, με στόχο τον περιορισμό της φοροδιαφυγής και την προστασία της αγοράς κατοικίας. Οι ιδιοκτήτες καλούνται πλέον να κινηθούν σε «ναρκοπέδιο» κανόνων, καθώς κάθε λάθος μπορεί να οδηγήσει σε πρόστιμα. Ο νέος οδηγός της ΑΑΔΕ είναι εργαλείο επιβίωσης για όσους δραστηριοποιούνται στη βραχυχρόνια μίσθωση και ταυτόχρονα προειδοποίηση ότι οι «παλιές ευκολίες» ανήκουν οριστικά στο παρελθόν.
