Τα ενοίκια ανεβαίνουν, οι τιμές αγοράς σπάνε ρεκόρ και όμως… τα διαθέσιμα σπίτια λιγοστεύουν. Σύμφωνα με τη νέα Έκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας της Τράπεζας της Ελλάδος, χιλιάδες κατοικίες έχουν «εξαφανιστεί» από την αγορά εξαιτίας τριών παραγόντων που αλλάζουν τον χάρτη της στέγης στη χώρα.
Οι τρεις λόγοι πίσω από τη στεγαστική “ασφυξία”
Η Τράπεζα της Ελλάδος αποδίδει τη μείωση της προσφοράς σε τρεις βασικές αιτίες:
Πρώτον, χιλιάδες ακίνητα που συνδέονται με μη εξυπηρετούμενα δάνεια έχουν παραμείνει δεσμευμένα στα χαρτοφυλάκια τραπεζών και servicers και δεν έχουν επιστρέψει στην αγορά. Πολλά από αυτά προορίζονται για πλειστηριασμό, όμως μένουν ανενεργά για χρόνια μέχρι να ολοκληρωθούν οι απαραίτητες διαδικασίες.
Δεύτερον, η επενδυτική εκμετάλλευση των κατοικιών, μέσα από βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb αλλά και ξένα funds, απορροφά συνεχώς ακίνητα που μέχρι πρότινος κάλυπταν οικογένειες. Έτσι, μειώνεται το διαθέσιμο απόθεμα για μακροχρόνια στέγη.
Τρίτον, η χαμηλή οικοδομική δραστηριότητα δεν επιτρέπει την αναπλήρωση των αποθεμάτων. Το πρώτο εξάμηνο του 2025 καταγράφηκε μείωση 14% στις άδειες, 24% στην επιφάνεια και 17% στον όγκο των νέων οικοδομών, με το ΣτΕ και το αυξημένο κόστος υλικών να έχουν “παγώσει” την ανάπτυξη.
Οι τιμές σε νέα ιστορικά υψηλά
Η έκθεση της ΤτΕ δείχνει ότι οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 7,3% στο δεύτερο τρίμηνο του 2025, ξεπερνώντας τα επίπεδα του 2008. Τα νέα διαμερίσματα σημείωσαν άνοδο 6,8% και τα παλαιά 7,6%, με τη μεγαλύτερη αύξηση να καταγράφεται στη Θεσσαλονίκη και την υπόλοιπη Ελλάδα (8,8%), ενώ στην Αθήνα η άνοδος διαμορφώθηκε στο 5,9%.
Αντίστοιχη πορεία ακολουθούν και τα ενοίκια, με τον σχετικό δείκτη να φτάνει στις 114,7 μονάδες – δέκα περισσότερες από πέρυσι – πλησιάζοντας τα υψηλά του 2011. Η Τράπεζα της Ελλάδος προειδοποιεί ότι η συνεχιζόμενη άνοδος των τιμών και η χαμηλή προσφορά συντηρούν τις πιέσεις στη στέγη.
Τα ελληνικά νοικοκυριά στο “κόκκινο”
Το πρόβλημα πλέον αγγίζει όλο και περισσότερα νοικοκυριά. Σύμφωνα με τα στοιχεία που παραθέτει η ΤτΕ, το 35,5% του εισοδήματος των Ελλήνων κατευθύνεται στη στέγη, ενώ ένας στους τρεις πληρώνει πάνω από το 40%. Η Ελλάδα είναι πρώτη στην Ευρωπαϊκή Ένωση ως προς το στεγαστικό βάρος, επτά μονάδες πάνω από τη Δανία.
Στελέχη της αγοράς ακινήτων προειδοποιούν ότι, αν δεν απελευθερωθούν τα ακίνητα που παραμένουν “κολλημένα” σε funds και servicers, η ανισορροπία θα γίνει ακόμη μεγαλύτερη. «Δεν χτίζουμε νέα σπίτια, δεν πουλάμε τα παλιά και όσα υπάρχουν τα κρατάει το Airbnb», αναφέρουν χαρακτηριστικά.
Προειδοποίηση της Τράπεζας της Ελλάδος
Η ΤτΕ επισημαίνει πως, αν και δεν υπάρχει προς το παρόν κίνδυνος για τις τράπεζες λόγω χαμηλού δανεισμού, η συνεχής άνοδος των τιμών και η έλλειψη προσφοράς δημιουργούν προϋποθέσεις συσσώρευσης κινδύνων στην αγορά ακινήτων. Όπως σημειώνει, η κατάσταση αυτή οδηγεί σε “τεχνητή έλλειψη”, με τις τιμές να ανεβαίνουν όχι λόγω αυξημένης ζήτησης, αλλά λόγω περιορισμένων επιλογών.
