Η εικόνα της πλατείας Κολωνακίου και των γύρω δρόμων υφίσταται την πιο βίαιη και ριζική μεταμόρφωση των τελευταίων δεκαετιών. Η περιοχή, που παραδοσιακά αποτελούσε το απόλυτο συνώνυμο της πολυτέλειας, της κοσμικής ζωής και του high-end λιανεμπορίου στην Αθήνα, βρίσκεται πλέον στη δίνη μιας πρωτοφανούς εμπορικής κρίσης, η οποία όμως λειτουργεί και ως καταλύτης για τη δημιουργία μιας νέας επιχειρηματικής τάξης πραγμάτων. Μια προσεκτική ανάλυση των δεδομένων της αγοράς αποκαλύπτει ότι δεκάδες επιχειρήσεις κατεβάζουν ρολά, ενώ την ίδια στιγμή η εστίαση και τα εμπορικά ακίνητα αλλάζουν χέρια με καταιγιστικούς ρυθμούς.
Το εργοτάξιο της γραμμής 4 και η ασφυξία της καθημερινότητας
Ο βασικός πυροκροτητής της τρέχουσας εμπορικής αναταραχής δεν είναι άλλος από το τεράστιο εργοτάξιο για την κατασκευή του νέου σταθμού της Γραμμής 4 του μετρό (Άλσος Βεΐκου – Γουδή). Η εμβληματική πλατεία Φιλικής Εταιρείας έχει ουσιαστικά καταληφθεί από λαμαρίνες, μηχανήματα και εργάτες, μετατρέποντας τον πυρήνα της περιοχής σε μια δυσπρόσιτη ζώνη. Η όχληση είναι καθημερινή και πολυεπίπεδη: ηχορύπανση, σκόνη, δυσκολία στην πρόσβαση των πεζών και δραματική μείωση των διαθέσιμων χώρων στάθμευσης.
Για τα καταστήματα εστίασης, τα οποία βασίζονταν διαχρονικά στον εξωτερικό χώρο και στα τραπεζοκαθίσματα γύρω από την πλατεία για να προσελκύσουν πελατεία, το πλήγμα είναι συντριπτικό. Η αισθητική υποβάθμιση του χώρου και η απώλεια της απρόσκοπτης θέας έχουν μειώσει κατακόρυφα την επισκεψιμότητα, οδηγώντας σε κατακόρυφη πτώση των τζίρων για τα ιστορικά καφέ και εστιατόρια της περιοχής. Ανάλογη είναι η εικόνα και στους γύρω δρόμους, όπως η Πατριάρχου Ιωακείμ, η Σκουφά και η Τσακάλωφ, όπου το λιανεμπόριο δοκιμάζεται σκληρά από τη μειωμένη ροή καταναλωτών.
Ενοίκια στα ύψη παρά την πτώση της εμπορικής κίνησης
Το πιο παράδοξο ωστόσο στοιχείο σε αυτή την εξίσωση, το οποίο επιταχύνει τα λουκέτα, είναι η στάση των ιδιοκτητών ακινήτων. Υπό φυσιολογικές συνθήκες της αγοράς, μια πολυετής υποβάθμιση της εμπορικότητας (τα έργα του μετρό αναμένεται να διαρκέσουν περίπου επτά χρόνια) θα οδηγούσε σε εξορθολογισμό και μείωση των μισθωμάτων. Στο Κολωνάκι, όμως, συμβαίνει ακριβώς το αντίθετο. Τα ενοίκια διατηρούνται σε στρατοσφαιρικά επίπεδα, ενώ σε πολλές περιπτώσεις, κατά τις ανανεώσεις των συμβολαίων, ζητούνται υπέρογκες αυξήσεις.
Σύμφωνα με παράγοντες της εγχώριας αγοράς real estate, οι ιδιοκτήτες των εμπορικών ακινήτων προεξοφλούν από τώρα την υπεραξία που θα προσδώσει στην περιοχή η λειτουργία του σταθμού του μετρό στο μέλλον. Προτιμούν να αφήσουν ένα ακίνητο ξενοίκιαστο για αρκετούς μήνες, παρά να προχωρήσουν σε μειώσεις προς όφελος των υφιστάμενων μικρομεσαίων επιχειρηματιών που αδυνατούν να ανταπεξέλθουν στα έξοδα. Αυτή η άκαμπτη στάση δημιουργεί μια διπλή θηλιά για τους επιχειρηματίες: από τη μία τα έσοδα κατακρημνίζονται λόγω του εργοταξίου, και από την άλλη τα πάγια έξοδα και τα μισθώματα παραμένουν σε επίπεδα ανθηρών οικονομικών περιόδων.
Αλλάζει χέρια η εστίαση και το λιανεμπόριο
Η αδυναμία των παραδοσιακών, ανεξάρτητων επιχειρήσεων να επιβιώσουν σε αυτό το ασφυκτικό περιβάλλον έχει πυροδοτήσει ένα ντόμινο ανακατατάξεων. Το τελευταίο διάστημα καταγράφεται ένα μπαράζ εξαγορών και μεταβιβάσεων, ειδικά στον νευραλγικό τομέα της εστίασης. Γνωστά στέκια του Κολωνακίου κλείνουν ή πωλούνται, καθώς οι ιδιοκτήτες τους αδυνατούν να χρηματοδοτήσουν τις ζημιές μιας μακράς μεταβατικής περιόδου.
Τη θέση τους καταλαμβάνουν σταδιακά ισχυροί επιχειρηματικοί όμιλοι, μεγάλες αλυσίδες εστίασης και επενδυτικά funds, τα οποία διαθέτουν την απαραίτητη ρευστότητα για να απορροφήσουν τους κραδασμούς της κατασκευαστικής περιόδου. Αυτοί οι «νέοι παίκτες» τοποθετούνται στρατηγικά στη σκακιέρα του κέντρου της Αθήνας, αγοράζοντας σε καίρια σημεία με μακροπρόθεσμο ορίζοντα. Γνωρίζουν καλά ότι όταν απομακρυνθούν οι λαμαρίνες και η πλατεία παραδοθεί αναπλασμένη, σε συνδυασμό με την υπερτοπική συνδεσιμότητα που θα προσφέρει το μετρό, η αξία των συγκεκριμένων ακινήτων και επιχειρήσεων θα εκτοξευθεί.
Η επόμενη μέρα και ο κίνδυνος αλλοίωσης του χαρακτήρα
Η έλευση του μετρό είναι αναμφισβήτητα ένα έργο πνοής για την Αθήνα, το οποίο θα μειώσει το κυκλοφοριακό χάος και θα αναβαθμίσει τις υποδομές της πρωτεύουσας. Ωστόσο, η ενδιάμεση φάση λειτουργεί με όρους ανελέητου δαρβινισμού για την τοπική οικονομία.
Το Κολωνάκι μεταβάλλεται βίαια. Η αποχώρηση των μικρών, ανεξάρτητων εμπόρων και των αυτόνομων επιχειρηματιών εστίασης, προς όφελος των πολυεθνικών αλυσίδων και των μεγάλων εταιρικών σχημάτων, ενέχει τον κίνδυνο να αλλοιώσει τον ιδιαίτερο, αυθεντικό χαρακτήρα της περιοχής. Η πρόκληση για την επόμενη μέρα δεν είναι μόνο η ταχεία και επιτυχής ολοκλήρωση των έργων, αλλά και η διατήρηση της εμπορικής και κοινωνικής ταυτότητας μιας γειτονιάς που αποτελεί ζωντανό κομμάτι της νεότερης αθηναϊκής ιστορίας. Μέχρι τότε, η αγορά του Κολωνακίου θα συνεχίσει να αλλάζει χέρια, υπό τον ήχο των μηχανημάτων και τη σκιά των απλησίαστων ενοικίων.
