Στην Βουλή κατατέθηκε η τροπολογία του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας για την προσαρμογή των κινήτρων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού στις υποδείξεις του Συμβουλίου της Επικρατείας. Σύμφωνα με την συνοδευτική έκθεση, προβλέπονται τα ακόλουθα: Επιλύεται μια σειρά ζητημάτων που άπτονται της εφαρμογής των κινήτρων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού, σε εναρμόνιση με τις αποφάσεις της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας. Μέσω των προτεινόμενων ρυθμίσεων, θωρακίζονται οι οικοδομικές άδειες με αποδεδειγμένη έναρξη εργασιών έως την 11η Δεκεμβρίου 2024 και αναθεωρούνται υποχρεωτικά αυτές των οποίων οι εργασίες δεν είχαν εκκινήσει έως την ανωτέρω ημερομηνία. Παράλληλα, εισάγεται το μέτρο του περιβαλλοντικού ισοδυνάμου για οικοδομικές άδειες στις οποίες έχει γίνει χρήση των κινήτρων του Ν.Ο.Κ., οι οποίες ακυρώνονται με δικαστική απόφαση ή έχουν προσβληθεί με αίτηση ακυρώσεως, ώστε να αποτραπεί η δημιουργία ημιτελών κτισμάτων στον αστικό και περιαστικό ιστό, με συνέπειες στο περιβάλλον και στη δημόσια υγεία και ασφάλεια. Αντίστοιχα, μέσω του μέτρου του περιβαλλοντικού ισοδυνάμου, εξασφαλίζεται η προστασία των οικοδομικών αδειών οι οποίες συνδέονται με χρηματοδοτικά προγράμματα, Προκειμένου να αποτραπεί η απώλεια πολύτιμων δημόσιων και Ευρωπαϊκών πόρων και να ενισχυθεί περαιτέρω η χρηματοδοτική αξιοπιστία του Κράτους. Προς πλήρη εναρμόνιση με τη νομολογία, καταργούνται τα κίνητρα και οι προσαυξήσεις του Ν.Ο.Κ. που κρίθηκαν αντισυνταγματικά και ενσωματώνονται στο πολεοδομικό σχεδιασμό τα κίνητρα των οποίων κρίθηκε ως αντισυνταγματική η οριζόντια εφαρμογή τους. Συνολικώς, με τις προτεινόμενες διατάξεις, επιδιώκεται ο συγκερασμός ασφάλειας δικαίου, της προστασίας των διοικουμένων που οικοδόμησαν βασιζόμενοι στο τότε ισχύον νομοθετικό καθεστώς, καθώς και της υποχρέωσης εναρμόνισης με τη νομολογία του Ανώτατου Διοικητικού Δικαστηρίου.
Όσον αφορά τις αποφάσεις Ολομέλειας του ΣτΕ, κρίθηκε ότι:
α) Το σύστημα των άρθρων του Ν.Ο.Κ., ήτοι της παρ. Ι του άρθρου ΙΟ, της Παρ. 8 του άρθρου 15, της παρ. 2 του άρθρου 19 και της παρ. Ι του άρθρου 25, με τα οποία παρέχονται προσαυξήσεις στον συντελεστή της δόμησης και το ύψος, ως κίνητρα για την ανέγερση κτηρίων, δεν αντίκεινται, κατ’ αρχήν, από μόνα τους, στην παρ. 2 του άρθρου 24 του Συντάγματος. Εντούτοις, τα κίνητρα του Ν.Ο.Κ., λόγω του προέχοντος πολεοδομικού χαρακτήρα τους, δεν μπορούν να υλοποιούνται απευθείας με την έκδοση οικοδομικών αδειών κατ’ εφαρμογή του, αλλά πρέπει να συμπεριληφθούν στον τοπικό πολεοδομικό σχεδιασμό, στον οποίο σταθμίζονται οι συνέπειες στο οικιστικό περιβάλλον, λαμβάνοντας υπόψη τη φυσιογνωμία του κάθε οικισμού.
β) Οι προβλέψεις της παρ. 6 του άρθρου ΙΙ του Ν.Ο.Κ. για την προσμέτρηση ή μη στον συντελεστή δόμησης διαφόρων χώρων, θεμιτώς θεσπίζονται οριζοντίως με τον Ν.Ο.Κ., διότι δεν αποτελούν ζήτημα που ανάγεται στον τοπικό πολεοδομικό σχεδιασμό. Ωστόσο, είναι αντισυνταγματικός ο μη συνυπολογισμός στον συντελεστή δόμησης των παταριών, του κτίσματος- δώματος έως τριάντα πέντε (35) τετραγωνικών μέτρων (τ.μ.), καθώς και η εξομοίωση της πισίνας με φυτεμένη επιφάνεια. Αντιθέτως, συνταγματικός κρίθηκε ο μη συνυπολογισμός στον συντελεστή δόμησης των έρκερ, ήτοι αρχιτεκτονικών στοιχείων περιορισμένων διαστάσεων και των κλιμακοστασίων που δεν συνιστούν χώρους κατοίκησης, καθώς δεν αυξάνουν την οικιστική πυκνότητα.
γ) Τα αποτελέσματα της αντισυνταγματικότητας δεν καταλαμβάνουν καταρχήν τις οικοδομικές άδειες των οποίων η υλοποίηση έχει αποδεδειγμένα αρχίσει έως και την 11η Δεκεμβρίου 2024, ημερομηνία κατά την οποία το Δικαστήριο ανακοίνωσε το περιεχόμενο των αποφάσεων.
Η νέα ρύθμιση, η οποία φέρνει τη σφραγίδα του υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας Σταύρου Παπασταύρου και του Υφυπουργού Νίκου Ταγαρά, καλείται να αποκαταστήσει την ομαλότητα στις ιδιωτικές κατασκευές και να αντιμετωπίσει στο μέτρο το δυνατό την ανασφάλεια δικαίου – η οποία έχει προκληθεί σε ιδιοκτήτες ακινήτων, αγοραστές και επενδυτές, εργολάβους οικοδομών αλλά και στη διοίκηση – από την οριζόντια εφαρμογή του νόμου χωρίς να έχει προηγηθεί επιστημονική μελέτη και σχεδιασμός με βάση τις ανάγκες κάθε περιοχής.
Το νέο πλαίσιο διασφαλίζει τη συνέχιση των εργασιών και θωρακίζει τα έργα που είχαν ξεκινήσει με νόμιμο τρόπο εργασίες έως και την 11η Δεκεμβρίου 2024. Η κατηγορία αυτή θα μπορεί να προχωρήσει στην υλοποίηση των οικοδομικών αδειών, χωρίς να απαιτείται αναθεώρηση ή πρόσθετο κόστος, ενώ οι κάτοχοι των αδειών αυτών θα μπορούν εφόσον το επιθυμούν να αναθεωρήσουν τις άδειες χωρίς οικονομική επιβάρυνση (φόρους, παράβολα, εισφορές, κρατήσεις).
Στη συνέχεια, με Προεδρικό Διάταγμα, και σε εναρμόνιση με τις κατευθύνσεις του ΣτΕ, θα περιγραφούν με λεπτομέρεια οι όροι και οι προϋποθέσεις με τις οποίες αποδεικνύεται ότι έχει γίνει εκκίνηση εργασιών έως και την 11η Δεκεμβρίου 2024. Πρόκειται για την ημερομηνία που το Συμβούλιο της Επικρατείας ανακοίνωσε την περίληψη της απόφασης βάζοντας διαχωριστικές γραμμές στις οικοδομικές άδειες.
Χωρίς καταβολή οικονομικού ανταλλάγματος για να εξασφαλίσουν τους όρους της οικοδομικής άδειας που έχουν εκδώσει θα υπόκεινται επίσης οι στρατηγικές επενδύσεις (ΕΣΧΑΣΕ, ΕΣΧΑΔΑ, κ.α) καθώς θεωρείτε ότι έχει ήδη έχει προηγηθεί για αυτές επιστημονική τεκμηρίωση αλλά και τα διατηρητέα κτίρια.
Οι άδειες που πρέπει να αναθεωρηθούν
Διαφορετική προσέγγιση ακολουθεί το ΥΠΕΝ για όσους δεν πρόλαβαν να κάνουν έναρξη εργασιών μέχρι και τις 11 Δεκεμβρίου του 2024. Η κατηγορία αυτή δεν χάνει το δικαίωμα δόμησης, ωστόσο οφείλει να αναθεωρήσει την οικοδομική άδεια, προκειμένου να απαλειφθούν τα κίνητρα του ΝΟΚ και οι προσαυξήσεις.
Για όσους κάνουν αναθεώρηση της οικοδομικής τους άδειας η ρύθμιση προβλέπει ότι θα απαλλάσσονται από φόρους, παράβολα, εισφορές ή κρατήσεις. Πρόκειται για διάταξη που έχει αρχίσει ήδη να δέχεται κρητική από την αγορά υπό την έννοα ότι οι απώλειες των μπόνους κοστίζουν πολύ περισσότερο από μερικές εκατοντάδες ευρώ για τα παράβολα και τις εισφορές. Οι αναθεωρήσεις αυτές προβλέπεται ότι θα διενεργούνται από τις αρμόδιες Υπηρεσίες Δόμησης, χωρίς καθυστερήσεις και κατά προτεραιότητα.
Ποιοι θα πληρώσουν για να χτίσουν με ΝΟΚ
Δύο κατηγορίες οικοδομικών αδειών θα χρειαστεί να πληρώσουν για να χτίσουν με τα μπόνους του ΝΟΚ. Αυτές είναι όσες ακυρώνονται με δικαστική απόφαση ή εκκρεμεί σε βάρος τους αίτηση ακύρωσης και έχουν ξεκινήσει οικοδομικές εργασίες έως τις 11 Δεκεμβρίου με στόχο να αποτραπεί το φαινόμενο των εγκαταλελειμμένων ημιτελών κτισμάτων.
Ειδικότερα, αν έχει ολοκληρωθεί ο φέρων οργανισμός της οικοδομής, η κατασκευαστική διαδικασία συνεχίζεται άμεσα, με τα κίνητρα και τις προσαυξήσεις, εφόσον πληρωθεί το περιβαλλοντικό ισοδύναμο και εκκινήσει η εκπόνηση του ΕΣΠΙΑΠ.
Εάν δεν έχει ολοκληρωθεί ο φέρων οργανισμός, επιλαμβάνονται το Κεντρικό Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής και το Κεντρικό Συμβούλιο Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων του ΥΠΕΝ για να εξετάσουν με τεχνικά, κοινωνικά, οικονομικά και νομικά κριτήρια την αναγκαιότητα ή μη της συνέχισης υλοποίησης της οικοδομικής άδειας με τα κίνητρα και τις προσαυξήσεις ΝΟΚ. Κατόπιν εξασφάλισης των προαναφερόμενων εγκρίσεων, μπορεί να συνεχίσει η κατασκευή με τα κίνητρα και τις προσαυξήσεις του ΝΟΚ, εφόσον καταβληθεί το περιβαλλοντικό ισοδύναμο και εκκινήσει η εκπόνηση του ΕΣΠΙΑΠ.
Πρόνοια υπάρχει από το υπουργείο και για τους επενδυτές που κατέχουν οικοδομικές άδειες ενταγμένες σε ευρωπαϊκά χρηματοδοτικά προγράμματα (ΕΣΠΑ, ΤΑΑ) με σκοπό να διασφαλιστεί η υλοποίηση των έργων αυτών και η αξιοπιστία της πολιτείας.
Στην περίπτωση αυτή, το ΥΠΕΝ θεσμοθετεί το λεγόμενο περιβαλλοντικό ισοδύναμο, που αντισταθμίζει τη χρήση των κινήτρων και προσαυξήσεων του ΝΟΚ. Το περιβαλλοντικό ισοδύναμο έχει διπλή σημασία καθώς προβλέπει: α) την καταβολή ενός τέλους από τον ιδιοκτήτη και τον εργολάβο που κατατίθεται σε Ειδικό Λογαριασμό στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων υπέρ του οικείου δήμου και β) στοχευμένες παρεμβάσεις για την αναβάθμιση της Δημοτικής Ενότητας ή του Δήμου, όπου κατασκευάζεται μια οικοδομή με κίνητρα και προσαυξήσεις. Τα μέτρα αυτά θα εξειδικεύονται μέσα από ένα Ειδικό Σχέδιο Περιβαλλοντικού Ισοδύναμου Αναβάθμισης Πόλεων (ΕΣΠΙΑΠ).
Πώς λειτουργεί το περιβαλλοντικό ισοδύναμο
Για να μπορεί να γίνει χρήση των κινήτρων και των προσαυξήσεων του ΝΟΚ, θα πρέπει να καταβληθεί το περιβαλλοντικό ισοδύναμο και να εγκριθεί το ΕΣΠΙΑΠ. Στόχος είναι η διατήρηση των αδειών που συνδέονται με την ενίσχυση της χρηματοδοτικής πίστης του Ελληνικού Δημοσίου έναντι της Ευρωπαϊκής Ένωσης και τη διατήρηση της διεθνούς επενδυτικής εμπιστοσύνης.
