Οι παγίδες των προεγκρίσεων, οι κρυφοί αριθμοί και ποιοι πραγματικά κερδίζουν από το Σπίτι μου Ι & ΙΙ

Το στεγαστικό ζήτημα έχει πλέον αναδειχθεί στο πλέον πιεστικό και οξύ κοινωνικό πρόβλημα της τρέχουσας δεκαετίας, απειλώντας τη συνοχή όχι μόνο στην Ελλάδα, αλλά και στο σύνολο σχεδόν των κρατών-μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης. Η ραγδαία και δυσανάλογη άνοδος των ενοικίων σε σχέση με τους μισθούς, καθώς και οι αντικειμενικές δυσκολίες απόκτησης ιδιόκτητης στέγης από τις νεότερες γενιές, έχουν καταστήσει τη στεγαστική πολιτική απόλυτη κυβερνητική προτεραιότητα.

Απέναντι σε αυτή τη συνθήκη, η κυβέρνηση έχει θέσει σε εφαρμογή ένα σύνθετο και πολυεπίπεδο σχέδιο δράσης, ο συνολικός προϋπολογισμός του οποίου αγγίζει τα 6,5 δισεκατομμύρια ευρώ. Το σχέδιο αυτό, το οποίο είναι αναλυτικά αναρτημένο στην ψηφιακή Πύλη Στεγαστικής Πολιτικής (stegasi.gov.gr), δεν εξαντλείται σε μια μεμονωμένη, πρόσκαιρη παρέμβαση, αλλά ξεδιπλώνεται μέσα από περισσότερα από 40 επιμέρους προγράμματα.

Η στρατηγική της προσφοράς και η πρεμιέρα του προγράμματος ανακαίνισης

Η αντιμετώπιση του στεγαστικού ελλείμματος προϋποθέτει την άμεση αύξηση του διαθέσιμου κτιριακού αποθέματος. Σε αυτή την κατεύθυνση, το κυβερνητικό επιτελείο έχει ήδη δρομολογήσει μια σειρά από διαρθρωτικές παρεμβάσεις:

• Την αναστολή του ΦΠΑ για τις νέες κατασκευές κατοικιών, προκειμένου να τονωθεί η οικοδομική δραστηριότητα.

• Τη θέσπιση της «κοινωνικής αντιπαροχής», ενός καινοτόμου εργαλείου συνεκμετάλλευσης με ιδιώτες, με στόχο την αξιοποίηση της τεράστιας και λιμνάζουσας ακίνητης περιουσίας του Δημοσίου για την παροχή προσιτής στέγης.

• Τον αυστηρότερο έλεγχο, τον περιορισμό σε κορεσμένες αστικές και τουριστικές περιοχές, καθώς και τη βαρύτερη φορολογική μεταχείριση των επιχειρηματικών βραχυχρόνιων μισθώσεων (τύπου Airbnb).

• Την de facto εξαίρεση συγκεκριμένων, επιβαρημένων περιοχών από το πρόγραμμα της Golden Visa, προκειμένου να ανακοπεί η κερδοσκοπική πίεση στις τοπικές αγορές.

Σε πλήρη εναρμόνιση με αυτή την αναπτυξιακή λογική, από τη Δευτέρα 15 Ιουνίου 2026, ανοίγει επίσημα η ψηφιακή πλατφόρμα για το νέο, φιλόδοξο πρόγραμμα «Ανακαίνιση Κατοικίας». Στόχος του προγράμματος είναι να «ξεκλειδώσει» και να επαναφέρει στην αγορά χιλιάδες κλειστά, παλαιά ακίνητα. Το πρόγραμμα, το οποίο αποτελεί πρωτοπορία σε ευρωπαϊκό επίπεδο και επιτεύχθηκε κατόπιν σκληρής διαπραγμάτευσης του Πρωθυπουργού με τους ευρωπαϊκούς θεσμούς, παρέχει επιδότηση που αγγίζει το 80% έως 95% για τις εργασίες ανακαίνισης, δίνοντας επιπλέον ποσοστό έως 20% για την ενεργειακή τους αναβάθμιση.

Η αλήθεια για το Σπίτι μου ΙΙ μέσα από τους αριθμούς.

Στο μέτωπο της δανειοδότησης, τα προγράμματα «Σπίτι μου Ι» και «Σπίτι μου ΙΙ» αποτελούν τη ραχοκοκαλιά της κυβερνητικής προσπάθειας για την άρση του τραπεζικού αποκλεισμού των νέων. Το πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙ», με συνολικό προϋπολογισμό 2 δισεκατομμυρίων ευρώ (εκ των οποίων 1 δισ. ευρώ προέρχεται από το Ταμείο Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας με μηδενικό επιτόκιο και 1 δισ. ευρώ από τα συμμετέχοντα πιστωτικά ιδρύματα), σχεδιάστηκε με ξεκάθαρο στόχο τη στήριξη έως 20.000 ωφελούμενων.

Η επεξεργασία των τρεχόντων στοιχείων (έως τις 10 Ιουνίου 2026) πιστοποιεί την υψηλή απορροφητικότητα της δράσης:

• Έχουν ήδη εγκριθεί για υπαγωγή 15.193 δάνεια, συνολικής αξίας 1,83 δισ. ευρώ.

• Οι ωφελούμενοι που έχουν περάσει στο τελικό στάδιο και έχουν συνάψει σύμβαση δανείου ανέρχονται στους 12.266, με την αξία των συμβάσεων να προσεγγίζει τα 1,339 δισ. ευρώ.

• Έχουν ήδη εκταμιευθεί περίπου 1,218 δισ. ευρώ σε περισσότερους από 11.000 δικαιούχους.

Είναι κρίσιμο να σημειωθεί πως η κυβέρνηση έχει εξασφαλίσει επιπλέον εθνικούς πόρους, εγγυώμενη ότι κανένας δικαιούχος που διαθέτει εγκεκριμένο δάνειο και έχει βρει το κατάλληλο ακίνητο δεν πρόκειται να μείνει εκτός προγράμματος. Επιπλέον, για τα εγκεκριμένα στεγαστικά δάνεια που δεν κατέστη δυνατόν να συμβασιοποιηθούν έως τις 2 Ιουνίου 2026, δόθηκε κρίσιμη παράταση έως τις 31 Αυγούστου 2026, με πόρους που διαχειρίζεται η Ελληνική Αναπτυξιακή Τράπεζα.

Ποιοι είναι οι πραγματικοί ωφελούμενοι

Η ανάλυση των δημογραφικών και εισοδηματικών χαρακτηριστικών καταρρίπτει τους ισχυρισμούς περί προγράμματος για «λίγους». Ανάμεσα στους ωφελούμενους περιλαμβάνονται 1.670 πολύτεκνες οικογένειες και 108 άτομα με αναπηρία (ΑΜΕΑ). Ιδιαίτερης εθνικής σημασίας είναι η στόχευση στην ακριτική Ελλάδα, με την ένταξη 29 οικογενειών (με 2 τέκνα) από τους Δήμους Ορεστιάδας, Σουφλίου και Διδυμοτείχου της Περιφερειακής Ενότητας Έβρου.

Αναφορικά με τα εισοδήματα, το 57% των δανειοληπτών δηλώνει ετήσιο εισόδημα μεταξύ 12.000 και 24.000 ευρώ, ενώ επιπλέον 29% κινείται μεταξύ 24.000 και 36.000 ευρώ. Πρακτικά, σχεδόν 9 στους 10 ωφελούμενους (το 86%) διαθέτουν εισόδημα έως 36.000 ευρώ, με τον γενικό μέσο όρο να διαμορφώνεται μόλις στις 21.000 ευρώ ετησίως. Η μέση ηλικία των δικαιούχων είναι τα 38 έτη και το ποσοστό των εγγάμων φτάνει το 58,5%. Πρόκειται αδιαμφισβήτητα για νοικοκυριά της μεσαίας και χαμηλής-μεσαίας εισοδηματικής τάξης, τα οποία, δίχως τη γενναία επιδότηση του επιτοκίου, θα ήταν αδύνατο να ανταπεξέλθουν σε μια βιώσιμη μηνιαία δόση στεγαστικού δανείου στο σημερινό τραπεζικό περιβάλλον. Αθροιστικά, τα δύο προγράμματα (Σπίτι μου Ι και ΙΙ) έχουν εγκρίνει 24.095 δάνεια, εκ των οποίων τα 20.080 έχουν ήδη συμβασιοποιηθεί.

Η στατιστική παγίδα των 38.000 προεγκρίσεων

Ένα από τα βασικότερα επιχειρήματα κριτικής που ακούγονται δημόσια είναι ότι «το 55% των δικαιούχων έμεινε εκτός», βασιζόμενο στον αριθμό των 38.000 τραπεζικών προεγκρίσεων. Οφείλουμε να ξεκαθαρίσουμε ότι αυτή η σύγκριση είναι μεθοδολογικά και τραπεζικά εσφαλμένη.

Οι 38.000 προεγκρίσεις αντιπροσωπεύουν το πρωταρχικό στάδιο της πιστοληπτικής αξιολόγησης και δεν ταυτίζονται σε καμία περίπτωση με τις τελικές υπαγωγές, για τους εξής αντικειμενικούς λόγους:

1. Πολλοί ενδιαφερόμενοι υπέβαλαν διερευνητικές αιτήσεις σε πολλαπλά πιστωτικά ιδρύματα, με αποτέλεσμα το ίδιο φυσικό πρόσωπο να προσμετράται στατιστικά πολλές φορές.

2. Η προέγκριση δεν αποτελεί νομική δέσμευση. Ένα μεγάλο μέρος των πολιτών δεν προχώρησε στο επόμενο στάδιο για αμιγώς προσωπικούς, οικογενειακούς ή οικονομικούς λόγους.

3. Βασική προϋπόθεση για την οριστική αίτηση υπαγωγής είναι ο ωφελούμενος να έχει ήδη εντοπίσει επιλέξιμο ακίνητο, το οποίο να διαθέτει υποχρεωτικά Ηλεκτρονική Ταυτότητα Ακινήτου. Ο αριθμός των προεγκρίσεων δεν σημαίνει αυτόματα ότι 38.000 πολίτες είχαν βρει και έτοιμο, νόμιμο σπίτι προς αγορά.

Ο αντίλογος για τις ανατιμήσεις των ακινήτων

Τέλος, απέναντι στην κριτική ότι τα συγκεκριμένα προγράμματα τροφοδότησαν την ανεξέλεγκτη άνοδο των τιμών στα ακίνητα, τα δεδομένα δείχνουν μια διαφορετική αλληλουχία γεγονότων. Όπως καταγράφεται σταθερά στις επίσημες εκθέσεις της Τράπεζας της Ελλάδος, η ραγδαία ανατίμηση της κτηματαγοράς είχε ξεκινήσει πολύ πριν από την εξαγγελία των προγραμμάτων «Σπίτι μου». Οι βασικοί παράγοντες της ανόδου είναι δομικοί: η πολυετής «παγωμένη» κατασκευαστική δραστηριότητα κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης, η κατακόρυφη αύξηση στο κόστος των οικοδομικών υλικών διεθνώς, αλλά και η εξαιρετικά ισχυρή ζήτηση από επενδυτές του εξωτερικού.

Το πραγματικό όφελος των προγραμμάτων αυτών (με επιδότηση επιτοκίου 75% στο πρώτο και 50% στο δεύτερο πρόγραμμα) είναι ότι κατόρθωσαν να εξασφαλίσουν ιδιόκτητη στέγη σε περισσότερα από 24.000 νοικοκυριά, επιτρέποντάς τους να αποπληρώνουν μια μηνιαία δόση δανείου που είναι, στις περισσότερες περιπτώσεις, ίση ή και μικρότερη από το ενοίκιο που θα κατέβαλαν υπό τις παρούσες, εξοντωτικές συνθήκες της ελεύθερης αγοράς.