Η στεγαστική κρίση δεν μπορεί πλέον να αντιμετωπίζεται ως μια προσωρινή στρέβλωση της αγοράς ακινήτων. Έχει εξελιχθεί σε σταθερό παράγοντα κοινωνικής και οικονομικής πίεσης, που επηρεάζει άμεσα την καθημερινότητα, τις αποφάσεις για δημιουργία οικογένειας και το γενικότερο αίσθημα ασφάλειας των πολιτών.
Στη δημόσια συζήτηση, η βραχυχρόνια μίσθωση συχνά προβάλλεται ως ο κύριος υπεύθυνος. Ωστόσο, τα διαθέσιμα στοιχεία καταδεικνύουν ότι το πρόβλημα έχει βαθύτερες, διαρθρωτικές ρίζες και δεν εξαντλείται σε μία μόνο δραστηριότητα της αγοράς.
Οι αιτίες της στεγαστικής πίεσης συνδέονται με μια μακρά περίοδο χαμηλής οικοδομικής δραστηριότητας, τη φθορά και παλαιότητα του κτιριακού αποθέματος, τη σταδιακή υποχώρηση της ιδιοκατοίκησης, την απουσία οργανωμένης πολιτικής κοινωνικής κατοικίας και την καθυστέρηση προσαρμογής της στεγαστικής στρατηγικής στις σύγχρονες ανάγκες.
Ευρωπαϊκές αναλύσεις δείχνουν ότι τα κράτη που κατάφεραν να συγκρατήσουν τις τιμές επένδυσαν στην ενίσχυση της προσφοράς νέων κατοικιών. Αντίθετα, πολιτικές που επικεντρώθηκαν αποκλειστικά στη στήριξη της ζήτησης, χωρίς παράλληλη αύξηση του διαθέσιμου αποθέματος, συχνά επιδείνωσαν τις πιέσεις, οδηγώντας σε περαιτέρω άνοδο των τιμών.
Βραχυχρόνια μίσθωση: Μικρό ποσοστό, μεγάλη συζήτηση
Σύμφωνα με μελέτη του Οικονομικού Πανεπιστημίου Αθηνών, οι κατοικίες που διατίθενται αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση αντιστοιχούν μόλις στο 0,4% του συνολικού οικιστικού αποθέματος της χώρας.
Η δραστηριότητα χαρακτηρίζεται κυρίως από ιδιώτες. Από τις 96.073 καταχωρίσεις, οι 76.021 ανήκουν σε ιδιώτες και οι 20.052 σε νομικά πρόσωπα. Συνολικά καταγράφονται 60.843 ιδιώτες οικοδεσπότες έναντι 3.583 νομικών προσώπων. Το 78,7% των ιδιωτών διαθέτει μία μόνο καταχώριση και το 19,4% δύο, γεγονός που καταδεικνύει μικρής κλίμακας συμμετοχή.
Το μέσο ετήσιο ακαθάριστο εισόδημα ανά καταχώριση για ιδιώτες είναι περίπου 47% χαμηλότερο από εκείνο των νομικών προσώπων, στοιχείο που δείχνει ότι για τους περισσότερους αποτελεί συμπληρωματικό εισόδημα.
Στην Αττική, οι ιδιώτες καλύπτουν το 61,4% των καταχωρίσεων, ενώ στην υπόλοιπη χώρα το ποσοστό ανέρχεται στο 87,7%. Τα στοιχεία αυτά δείχνουν ότι σε εθνικό επίπεδο η βραχυχρόνια μίσθωση δεν αποτελεί τον κεντρικό δομικό παράγοντα της στεγαστικής κρίσης.
Οι περιορισμοί στην Αθήνα και το «παράθυρο» πριν την εφαρμογή
Η απαγόρευση νέων εγγραφών βραχυχρόνιων μισθώσεων από τον Ιανουάριο του 2025 στο 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα Αθηνών δεν οδήγησε σε ουσιαστική αποκλιμάκωση ενοικίων. Αντίθετα, το διάστημα μεταξύ εξαγγελίας και εφαρμογής λειτούργησε ως επιταχυντής νέων εγγραφών.
Τον Νοέμβριο του 2025 τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης στον Δήμο Αθηναίων έφτασαν τα 13.293, έναντι 12.328 τον Σεπτέμβριο του 2024, σημειώνοντας αύξηση 7,82%.
Την ίδια στιγμή, στην Αθήνα καταγράφονται 117.137 κενές κατοικίες, δηλαδή το 26,7% του αποθέματος. Το στοιχείο αυτό δείχνει ότι το πρόβλημα δεν περιορίζεται στη δραστηριότητα των βραχυχρόνιων μισθώσεων, αλλά συνδέεται με βαθύτερες αδυναμίες αξιοποίησης του υφιστάμενου αποθέματος.
Το παράδειγμα της Λισαβόνας
Η Λισαβόνα, μετά από χρόνια αυστηρών περιορισμών στη βραχυχρόνια μίσθωση, προχωρά σε χαλάρωση του πλαισίου. Παρά το πάγωμα νέων αδειών από το 2019, οι τιμές συνέχισαν να αυξάνονται. Η πόλη αναγνώρισε ότι οι απαγορεύσεις δεν αντιμετώπισαν τον βασικό πυρήνα του προβλήματος: την ανεπαρκή προσφορά κατοικιών.
Από τα 70 εκατ. στο 1 δισ. ευρώ
Η φορολογική συμβολή της βραχυχρόνιας μίσθωσης έχει εκτιναχθεί:
• 2017: 70 εκατ. ευρώ
• 2023: 740 εκατ. ευρώ
• 2024: 880 εκατ. ευρώ
• 2025: 973 εκατ. ευρώ
Ο κλάδος προσεγγίζει πλέον το 1 δισ. ευρώ ετησίως, αποτελώντας σταθερό δημοσιονομικό πυλώνα.
Το κρίσιμο ερώτημα είναι αν μέρος αυτών των εσόδων μπορεί να κατευθυνθεί σε οργανωμένη κοινωνική στεγαστική πολιτική μέσω αξιοποίησης δημόσιας γης.
Τι μπορεί να χρηματοδοτήσει ένα έτος εσόδων
Με βάση έσοδα 973 εκατ. ευρώ και κόστος κατασκευής 1.500 ευρώ/τ.μ.:
• Δομήσιμη επιφάνεια: 648.667 τ.μ.
Φοιτητική στέγαση (30 τ.μ.):
• 648.667 / 30 = περίπου 21.622 φοιτητικές κατοικίες
Οικογενειακή κατοικία (75 τ.μ.):
• 648.667 / 75 = περίπου 8.649 κατοικίες
Ένα μόνο έτος εσόδων μπορεί να χρηματοδοτήσει είτε 21.600 φοιτητικές κατοικίες είτε 8.650 οικογενειακές κατοικίες, μέσω δημόσιας διαχείρισης και μοντέλων Rent-to-Own.
Τριετία 2023–2025: Δυναμικό άνω των 30.000 κατοικιών
Με ανακατεύθυνση μέρους των εσόδων (μοντέλο 30% – 70%) την περίοδο 2023–2025 μπορούν να παραχθούν:
• ~17.300 φοιτητικές κατοικίες
• ~16.100 κατοικίες νέων ζευγαριών/οικογενειών
• Σύνολο ~33.400 κατοικίες
Χωρίς νέους φόρους, μόνο με στοχευμένη αξιοποίηση υφιστάμενων πόρων.
Από την απαγόρευση στη στρατηγική
Η στεγαστική κρίση δεν αντιμετωπίζεται με μονοδιάστατες απαγορεύσεις. Το ζήτημα είναι η αύξηση της προσφοράς, η αξιοποίηση δημόσιας γης και η δημιουργία μόνιμου μηχανισμού κοινωνικής και προσιτής κατοικίας.
Η βραχυχρόνια μίσθωση καταλαμβάνει μικρό ποσοστό του αποθέματος αλλά παράγει σημαντικούς πόρους. Η πρόκληση για την πολιτεία δεν είναι μόνο ρυθμιστική. Είναι στρατηγική: πώς οι ήδη παραγόμενοι πόροι μπορούν να μετατραπούν σε οργανωμένη στεγαστική πολιτική.
Μια τέτοια κατεύθυνση μπορεί να μειώσει τη στεγαστική πίεση, να ενισχύσει τη δημογραφική σταθερότητα και να αποδώσει κοινωνικό αντίκρισμα στα δημόσια έσοδα, οδηγώντας σε μια πιο ισορροπημένη και βιώσιμη αγορά κατοικίας.
